Mon propriétaire ne me rend pas ma caution : Comment l'obliger à payer ?
- Jennyfer Lamarie
- octobre 12, 2025
- 4:47 pm
- Droit de l'immobilier
C’est l’un des litiges les plus courants et les plus frustrants entre locataires et propriétaires. Vous avez rendu les clés, l’état des lieux de sortie est conforme, mais des semaines, voire des mois plus tard, votre dépôt de garantie (souvent appelé à tort « caution ») n’a toujours pas été restitué. Le silence de votre propriétaire n’est pas une fatalité. La loi encadre très strictement les délais et les conditions de restitution.
Cet article vous présente le plan d’action étape par étape pour récupérer votre dû et faire valoir vos droits.
Quel est le délai légal pour la restitution du dépôt de garantie ?
La loi est très claire sur ce point et le délai dépend de la comparaison entre l’état des lieux d’entrée et celui de sortie.
1 mois maximum : Si l’état des lieux de sortie est conforme à celui d’entrée (aucune dégradation constatée).
2 mois maximum : Si l’état des lieux de sortie révèle des différences avec celui d’entrée (dégradations imputables au locataire).
Ce délai commence à courir à partir du jour de la restitution des clés au propriétaire, que ce soit en main propre ou par lettre recommandée.
Point important : Pensez bien à communiquer votre nouvelle adresse à votre propriétaire, idéalement dans le courrier de résiliation du bail ou lors de la remise des clés, pour qu’il puisse vous envoyer le chèque ou le virement.
Quelles sont les retenues autorisées par le propriétaire ?
Le propriétaire ne peut pas conserver votre dépôt de garantie sans raison. Les retenues doivent être justifiées. Il peut retenir une partie ou la totalité de la somme pour :
Des loyers ou charges impayés.
Des dégradations locatives : Il s’agit des dommages qui ne relèvent pas de l’usure normale du logement (trous dans les murs, moquette brûlée, etc.). Le propriétaire doit alors fournir des justificatifs (factures de réparation, devis d’artisans, photos). Une simple estimation de sa part n’est pas suffisante.
Un manque d’entretien courant : Par exemple, un défaut de ramonage de la chaudière.
La taxe d’ordures ménagères.
En revanche, le propriétaire ne peut pas faire de retenue pour la vétusté, c’est-à-dire l’usure normale du logement et de ses équipements. Si des peintures ont jauni avec le temps, c’est à sa charge, pas à la vôtre.
Soyez mis en relation avec un avocat compétent
Votre propriétaire fait la sourde oreille et conserve votre dépôt de garantie sans justification ? LexWeb Solutions vous met en relation avec un avocat spécialisé en droit immobilier pour lancer la procédure adéquate.
Que faire si le propriétaire ne respecte pas le délai ?
Si le délai de 1 ou 2 mois est dépassé, la loi est de votre côté et prévoit des pénalités pour le propriétaire.
La mise en demeure : L’étape indispensable
Avant toute action en justice, vous devez envoyer une lettre de mise en demeure par courrier recommandé avec accusé de réception à votre propriétaire. Ce courrier est une étape formelle et obligatoire.
Il doit contenir :
Vos coordonnées et celles du propriétaire.
Un rappel de la date de signature du bail et de la date de restitution des clés.
Le montant du dépôt de garantie versé.
Le rappel du délai légal dépassé.
La mention des pénalités de retard.
Une demande de restitution sous un délai précis (par exemple, 8 jours) avant de saisir la justice.
Le saviez-vous ? En cas de retard, le montant du dépôt de garantie est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel (hors charges) pour chaque mois de retard commencé. Cette pénalité est un levier de pression très efficace.
La conciliation, une solution amiable et gratuite
Si la mise en demeure reste sans effet, vous pouvez saisir la Commission départementale de conciliation (CDC). La saisine est gratuite. Cette commission convoquera les deux parties pour tenter de trouver un accord. Son avis n’est que consultatif, mais il a du poids en cas de procédure judiciaire ultérieure.
La saisine du juge des contentieux de la protection
En dernier recours, si aucune solution amiable n’est trouvée, vous pouvez saisir le juge des contentieux de la protection (qui dépend du tribunal judiciaire). La procédure est gratuite et ne nécessite pas obligatoirement un avocat si le litige est inférieur à 10 000 euros. Vous devrez remplir un formulaire de déclaration au greffe et fournir toutes les pièces de votre dossier (bail, états des lieux, mise en demeure…).
Ne baissez pas les bras face à un propriétaire silencieux
La non-restitution du dépôt de garantie est un manquement de la part du propriétaire. La loi vous protège et vous donne les moyens d’agir. En suivant la procédure de manière rigoureuse, vous mettrez toutes les chances de votre côté pour récupérer votre argent, y compris les pénalités de retard.
Si les démarches vous semblent complexes ou si le propriétaire conteste de mauvaise foi, l’aide d’un professionnel est une option à considérer. Un avocat saura rédiger les courriers adéquats et vous représenter efficacement.
Jennyfer Lamarie
Jennyfer décrypte pour vous le monde du droit. À travers ses articles sur LexWeb Solutions, elle vous aide à poser les bonnes questions et à trouver des réponses concrètes à vos problèmes juridiques.
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