Loyers impayés : Quelle est la procédure d'expulsion en 2025 ?

Face à des loyers impayés, une question revient sans cesse, que l’on soit propriétaire ou locataire : combien de mois de retard faut-il pour risquer une expulsion ? Une idée reçue tenace parle de deux ou trois mois. En réalité, la loi est très claire : la procédure peut être enclenchée bien plus tôt.

Ce guide complet démystifie cette question, détaille la procédure légale étape par étape et vous explique vos droits et devoirs, que vous soyez bailleur ou locataire.

Le mythe des « Trois loyers » : La réalité juridique

Contrairement à la croyance populaire, il n’existe aucun nombre minimum de loyers impayés fixé par la loi pour démarrer une procédure d’expulsion. Juridiquement, un seul jour de retard sur un seul mois de loyer (charges comprises) suffit pour que le propriétaire puisse engager les premières démarches.

Ce n’est donc pas le nombre de loyers qui compte, mais le respect d’une procédure stricte et progressive. C’est la longueur de cette procédure qui donne l’impression qu’il faut plusieurs mois avant qu’une expulsion ne soit possible.

La procédure d’expulsion pour loyer impayé, étape par étape

La loi protège le droit au logement, c’est pourquoi une expulsion ne peut pas se faire du jour au lendemain. Voici le parcours légal que le propriétaire doit impérativement suivre.

Étape 1 : La tentative de résolution amiable (Recommandée)

Avant toute action en justice, une tentative de discussion est toujours préférable. Le propriétaire peut envoyer une lettre de relance simple, puis une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception. Cette étape n’est pas obligatoire, mais elle est souvent requise par les assurances « Garantie Loyers Impayés » (GLI).

Étape 2 : Le  commandement de payer par huissier

C’est le premier acte juridique officiel. Le propriétaire doit mandater un commissaire de justice (anciennement huissier) pour délivrer au locataire un « commandement de payer ».

• Le délai pour le locataire : À partir de la réception de cet acte, le locataire dispose d’un délai de 6 semaines pour régler sa dette. Il peut également saisir le juge pour demander des délais de paiement.

Étape 3 : L’assignation au tribunal

Si la dette n’est pas réglée dans les 6 semaines, le propriétaire peut poursuivre la procédure en saisissant le tribunal judiciaire. Le locataire est alors « assigné », c’est-à-dire convoqué à une audience.