Le conseil syndical assiste le syndic et contrôle sa gestion : il ne décide pas à la place de l’assemblée générale, sauf délégation de pouvoirs votée par celle-ci (article 21 et 21-1 de la loi du 10 juillet 1965).
Seule l’assemblée générale peut élire ou révoquer un membre du conseil syndical. Le président, lui, est élu par les membres du conseil parmi eux.
Avant le tribunal, privilégiez l’amiable : dialogue, règles de fonctionnement écrites, conciliateur de justice (gratuit) ou médiation. Pour certains litiges, une tentative amiable est même obligatoire.
Une décision d’assemblée générale se conteste dans les deux mois suivant la notification du procès-verbal, à peine de déchéance (article 42 de la loi de 1965).
Réunions qui tournent à l’affrontement, président qui décide seul, membre qui bloque tout, soupçon de conflit d’intérêts, rupture avec le syndic : un conflit au sein du conseil syndical peut paralyser la gestion d’une copropriété et finir par coûter cher à l’ensemble des copropriétaires.
La bonne nouvelle, c’est que la loi donne des repères clairs : qui fait quoi, qui peut révoquer qui, quels documents peuvent être exigés, et comment trancher un désaccord sans aller au tribunal. Ce guide, à jour au 1er novembre 2026, vous présente les règles applicables, une méthode en 7 étapes, les solutions amiables et les recours possibles. Pour aller plus loin sur les questions de logement et de copropriété, consultez aussi notre rubrique droit de l’immobilier.
Le conseil syndical est composé de copropriétaires (ou de leurs conjoints, partenaires de Pacs, représentants légaux ou usufruitiers) élus par l’assemblée générale. Selon l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965, cette élection se fait à la majorité des voix de tous les copropriétaires, avec un second vote possible à la majorité simple si ce seuil n’est pas atteint mais qu’au moins un tiers des voix est réuni (article 25-1). Le mandat dure trois ans au maximum, renouvelable (article 22 du décret du 17 mars 1967). Les fonctions sont bénévoles : ni le président ni les membres ne sont rémunérés, mais les dépenses nécessaires à leur mission sont prises en charge par le syndicat (article 27 du décret).
Beaucoup de conflits naissent d’une confusion sur ces rôles. Le tableau ci-dessous les résume.
| Acteur | Rôle | Ce qu’il ne peut pas faire |
|---|---|---|
| Assemblée générale (AG) | Décide : budget, comptes, travaux, élection et révocation du syndic et des membres du conseil syndical | Voter sur une question qui n’est pas inscrite à l’ordre du jour |
| Syndic | Exécute les décisions de l’AG, administre l’immeuble, tient la comptabilité, représente le syndicat | Siéger au conseil syndical (sauf syndic non professionnel), refuser au conseil l’accès aux pièces de gestion |
| Conseil syndical | Assiste le syndic, contrôle sa gestion, donne son avis, prépare l’ordre du jour avec le syndic, rend compte chaque année à l’AG | Prendre des décisions réservées à l’AG, sauf délégation de pouvoirs votée par l’AG |
| Président du conseil syndical | Élu par les membres du conseil, reçoit les communications du syndic, peut convoquer l’AG en cas de carence du syndic | Décider seul au nom du conseil, ou exclure un membre |
Dans la majorité des cas, les désaccords ne viennent pas d’un événement isolé, mais de tensions qui se sont accumulées. Les situations les plus fréquentes :
Qu’est-ce qui bloque vraiment : une décision, une personne, une méthode de travail ? Distinguez les faits (un document non transmis, une réunion non convoquée) du ressenti. Notez par écrit les points de désaccord, avec les dates et les échanges : cette trace vous servira à chaque étape suivante.
Relisez le règlement de copropriété et, s’il existe, le règlement de fonctionnement du conseil syndical. Rappelez la répartition prévue par la loi : l’AG décide, le syndic exécute, le conseil syndical assiste et contrôle. Un membre du conseil n’a pas, seul, le pouvoir de donner des ordres au syndic ou aux entreprises.
Organisez une réunion consacrée uniquement au désaccord, avec un ordre du jour écrit et un temps de parole pour chacun. L’objectif n’est pas de voter, mais d’écouter et de trouver des points d’accord. Un compte rendu partagé à tous les membres évite les malentendus ultérieurs.
Si le règlement de copropriété ne fixe pas le fonctionnement du conseil syndical, l’assemblée générale peut l’établir ou le modifier à la majorité de l’article 24 de la loi de 1965 (article 22 du décret de 1967). Fréquence des réunions, mode de décision, circulation des documents, gestion des conflits d’intérêts : ces règles du jeu communes désamorcent beaucoup de tensions.
Une personne extérieure au conflit peut faciliter les échanges : un copropriétaire respecté, ou un professionnel. Le conseil syndical peut d’ailleurs, pour l’exécution de sa mission, prendre conseil auprès de toute personne de son choix, et les frais correspondants sont des dépenses courantes d’administration (article 27 du décret).
Si le blocage persiste, le recours à un conciliateur de justice (gratuit) ou à un médiateur (payant) permet souvent de trouver un compromis sans procès. Ces solutions sont détaillées plus bas.
L’assemblée générale peut être saisie pour réorganiser le conseil, révoquer un membre ou adopter des règles de fonctionnement. Si un membre a commis une faute qui cause un préjudice, ou si une décision d’AG est irrégulière, une action en justice reste possible devant le tribunal judiciaire.
Membre du conseil syndical mis en cause, syndic qui ne transmet pas les documents, décision d’AG contestée : faites le point sur vos droits. LexWeb Solutions vous met gratuitement en relation avec un avocat de notre réseau. Vous pouvez aussi consulter notre annuaire des cabinets.
Les modes amiables de règlement des différends permettent de sortir d’un blocage plus vite et à moindre coût qu’un procès. Ils sont aujourd’hui fortement encouragés par les pouvoirs publics.
Le conciliateur de justice est un auxiliaire de justice bénévole. Son intervention est gratuite. Il aide les parties à trouver un accord, peut proposer une solution mais ne peut pas l’imposer, et ne donne pas de conseil juridique. On le saisit directement, par exemple lors d’une permanence en mairie (répertoire sur conciliateurs.fr). Si un accord est trouvé, il est consigné par écrit et peut, à la demande des parties, recevoir force exécutoire.
La médiation conventionnelle fait intervenir un médiateur choisi par les parties. En matière civile, elle est payante : le médiateur est rémunéré par des honoraires, à répartir entre les parties selon ce qu’elles conviennent. Lorsque la copropriété dans son ensemble est concernée, la prise en charge par le syndicat suppose en pratique une décision de l’assemblée générale. Demandez un devis avant de vous engager.
Depuis le 1er octobre 2023, une tentative de règlement amiable (conciliation, médiation ou procédure participative) est obligatoire avant de saisir le tribunal pour les demandes en paiement n’excédant pas 5 000 euros et pour certains conflits de voisinage, notamment les troubles anormaux de voisinage (article 750-1 du Code de procédure civile). À défaut, la demande est irrecevable, sauf exceptions (urgence, motif légitime, etc.). Un litige de copropriété qui porte sur une petite somme peut donc être concerné : vérifiez ce point avant toute action.
| Solution | Qui intervient | Coût | Résultat |
|---|---|---|---|
| Discussion interne et règles écrites | Les membres du conseil, éventuellement un tiers de confiance | Aucun | Accord informel, règlement de fonctionnement voté en AG |
| Conciliation | Conciliateur de justice bénévole | Gratuit | Constat d’accord écrit, pouvant recevoir force exécutoire |
| Médiation conventionnelle | Médiateur choisi par les parties | Honoraires du médiateur | Accord écrit, homologable par le juge |
| Procédure participative | Les parties, chacune assistée de son avocat | Honoraires d’avocats | Accord négocié, ou procès simplifié en cas d’échec |
| Action en justice | Tribunal judiciaire | Frais de procédure et d’avocat | Décision qui s’impose aux parties |
Seule l’assemblée générale peut révoquer un membre du conseil syndical en cours de mandat. La question doit être inscrite à l’ordre du jour de l’AG : tout copropriétaire peut demander au syndic d’y ajouter une résolution, en la lui notifiant. La révocation se vote à la majorité absolue des voix de tous les copropriétaires, comme l’élection. Il est prudent de motiver la demande par des faits précis et vérifiables, sans accusation publique : le membre concerné bénéficie, comme tout le monde, de la présomption d’innocence s’il est soupçonné d’une faute.
Les autres membres du conseil syndical ne peuvent pas, de leur propre chef, exclure l’un d’entre eux. En revanche, comme ils élisent le président, ils peuvent en désigner un autre selon les règles prévues par le règlement de copropriété ou le règlement de fonctionnement.
Un membre peut démissionner à tout moment. Si des suppléants ont été élus, ils remplacent les titulaires partis dans l’ordre de leur élection, jusqu’à la fin du mandat en cours. Attention : le conseil syndical n’est plus régulièrement constitué si plus d’un quart des sièges devient vacant, pour quelque cause que ce soit (article 25 du décret de 1967). Il faut alors procéder à de nouvelles élections lors d’une AG.
Le conseil syndical peut, après en avoir donné avis au syndic, prendre connaissance et copie de toute pièce ou document se rapportant à la gestion du syndic et, de manière générale, à l’administration de la copropriété. Si le syndic ne transmet pas les pièces demandées dans un délai d’un mois, des pénalités par jour de retard, fixées à 15 euros par décret, sont imputées sur sa rémunération ; le président du conseil syndical peut saisir le juge si elles ne sont pas déduites (article 21 de la loi de 1965).
Le conseil syndical met aussi en concurrence plusieurs projets de contrat de syndic avant la désignation d’un syndic professionnel, sauf dispense votée par l’AG. Lorsque le conseil syndical ou des copropriétaires représentant au moins un quart des voix demandent la convocation d’une AG et que le syndic ne s’exécute pas dans les huit jours suivant une mise en demeure, le président du conseil syndical peut la convoquer lui-même (article 8 du décret de 1967).
Les désaccords avec le syndic portent souvent sur des travaux : entreprise défaillante, chantier inachevé ou mal exécuté. Sur ces sujets, voir nos guides sur les travaux non terminés par une entreprise et sur les travaux refusés par un propriétaire.
Un membre du conseil syndical agit comme un mandataire. Il répond des fautes qu’il commet dans sa mission, mais comme ses fonctions sont bénévoles, sa responsabilité est appréciée moins rigoureusement que celle d’un mandataire rémunéré (article 1992 du Code civil). Depuis le 1er juin 2020, le syndicat des copropriétaires doit souscrire pour chaque membre du conseil syndical une assurance de responsabilité civile (article 21-4 de la loi de 1965).
Si vous contestez une décision d’assemblée générale (par exemple une élection ou une révocation irrégulière), vous devez agir devant le tribunal judiciaire dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal, si vous étiez opposant ou absent et non représenté (article 42 de la loi de 1965). Ce délai est strict : passé ce cap, l’action est irrecevable.
Les autres actions entre copropriétaires, ou entre un copropriétaire et le syndicat, relèvent de la prescription de droit commun de cinq ans prévue par l’article 2224 du Code civil. Enfin, un conflit de copropriété peut avoir des suites financières : recouvrement de charges impayées, voire saisie sur compte bancaire après une décision de justice. Lorsqu’un copropriétaire bailleur est concerné, les règles du bail s’ajoutent à celles de la copropriété (voir notre guide sur les loyers impayés).
Dans la plupart des cas, non. Un désaccord entre membres du conseil syndical se règle d’abord par le dialogue, des règles de fonctionnement écrites et, si besoin, l’intervention d’un conciliateur de justice gratuit. Une AG bien préparée permet aussi de réorganiser le conseil sans procédure.
L’avis d’un avocat devient utile lorsque :
Pensez à vérifier si votre contrat d’assurance habitation comprend une protection juridique, et si vous êtes éligible à l’aide juridictionnelle. Les honoraires d’avocat sont libres et fixés par une convention d’honoraires : demandez un devis. Vous pouvez être mis en relation gratuitement avec un avocat de notre réseau, ou consulter les cabinets de notre annuaire. D’autres situations proches sont traitées dans nos guides sur les nuisances sonores de voisinage, les droits du locataire pendant de gros travaux et le vice caché après un achat immobilier, ainsi que dans nos rubriques droit des sociétés, droit des contrats et droit pénal.
Conflit au conseil syndical, contestation d’AG, litige avec le syndic : LexWeb Solutions vous met gratuitement en relation avec un avocat de notre réseau. Consultez aussi notre annuaire des cabinets d’avocats.
Uniquement l’assemblée générale des copropriétaires, à la majorité absolue des voix de tous les copropriétaires. La question doit être inscrite à l’ordre du jour. Les autres membres du conseil ne peuvent pas exclure l’un d’entre eux.
Non. Le conseil syndical est un organe collectif qui assiste et contrôle le syndic. Le président est élu par les membres et reçoit les communications du syndic, mais il n’a pas de pouvoir de décision propre, sauf missions prévues par la loi, comme convoquer l’AG en cas de carence du syndic.
Trois ans au maximum, renouvelable (article 22 du décret du 17 mars 1967). Un membre peut démissionner à tout moment, et des suppléants peuvent le remplacer jusqu’à la fin du mandat.
Adressez une demande écrite. Sans transmission dans le délai d’un mois, des pénalités de 15 euros par jour de retard sont imputées sur la rémunération du syndic. Si elles ne sont pas déduites, le président du conseil syndical peut saisir le juge.
La médiation civile est payante. Les frais sont répartis entre les parties selon leur accord, ou pris en charge par le syndicat si l’assemblée générale le décide. Le conciliateur de justice, lui, intervient gratuitement.
Oui, s’il commet une faute dans sa mission qui cause un préjudice. Comme ses fonctions sont bénévoles, sa responsabilité est appréciée moins sévèrement que celle d’un professionnel. Le syndicat doit souscrire pour chaque membre une assurance de responsabilité civile.
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