Le propriétaire peut imposer certains travaux (entretien, mise en décence, amélioration du logement ou des parties communes, rénovation énergétique), mais il doit d’abord vous les notifier par écrit.
Aucuns travaux le samedi, le dimanche ou un jour férié sans votre accord exprès. Contrairement à une idée reçue, la loi ne fixe pas de délai de prévenance chiffré.
Au-delà de 21 jours de travaux, le loyer doit être réduit à proportion de la durée et de la partie du logement dont vous êtes privé. Des dommages et intérêts sont possibles en cas de trouble de jouissance.
Travaux abusifs, non conformes à la notification ou dangereux : le juge des contentieux de la protection peut les interdire ou les faire arrêter. Ne suspendez jamais votre loyer de vous-même.
Votre propriétaire vous annonce le remplacement de la toiture, une isolation par l’extérieur, la réfection de la salle de bain ou le ravalement de l’immeuble. Ces chantiers améliorent souvent le logement, mais ils peuvent aussi vous priver d’une pièce, de chauffage ou de calme pendant des semaines. Et parfois, ils servent de prétexte pour pousser un locataire vers la sortie.
La loi du 6 juillet 1989 et le Code civil encadrent ce que le bailleur peut faire, comment il doit vous prévenir et ce que vous pouvez obtenir en contrepartie. Ce guide, mis à jour en novembre 2026, fait le point sur vos droits, corrige plusieurs idées reçues (non, il n’existe pas de « délai légal de 8 jours »), explique l’effet des règles sur les passoires énergétiques et détaille les démarches, de la simple lettre jusqu’au juge. Si votre difficulté est inverse, c’est-à-dire un bailleur qui ne fait pas les réparations nécessaires, consultez notre guide sur le propriétaire qui refuse de faire des travaux.
L’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 oblige le locataire à laisser exécuter dans le logement plusieurs catégories de travaux décidés par le bailleur :
Ces travaux sont à la charge du propriétaire. Ils ne se confondent pas avec les réparations locatives, c’est-à-dire le petit entretien courant que le locataire paie lui-même (joints, ampoules, menues réparations). Seule exception notable : si les dégâts résultent de votre faute ou d’un mauvais usage du logement, la remise en état peut vous être réclamée, y compris en fin de bail sur le dépôt de garantie.
Après un dégât des eaux, un incendie ou une infiltration, les réparations lourdes (plafonds, planchers, murs) relèvent du propriétaire et de son assurance, même si votre propre assurance habitation intervient pour vos biens. Déclarez le sinistre rapidement et conservez photos et échanges écrits : ils serviront à chiffrer un éventuel trouble de jouissance. Pour les autres questions d’indemnisation, voir notre rubrique droit des assurances.
Avant le début du chantier, le bailleur doit vous adresser une notification de travaux, remise en main propre ou envoyée par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Elle précise la nature des travaux et leurs modalités d’exécution : date de début, durée prévisible, pièces concernées, besoin d’accès au logement.
De nombreux sites, dont l’ancienne version de cette page, évoquaient un préavis obligatoire de 8 jours. Le texte ne fixe en réalité aucun délai chiffré : il impose une information avant le début des travaux. Un délai raisonnable, qui vous laisse le temps de vous organiser, est attendu, et un chantier lancé sans prévenir peut être contesté. Pour les travaux urgents (fuite, chauffe-eau en panne en plein hiver), vous devez permettre l’accès rapidement.
Aucuns travaux ne peuvent être réalisés les samedis, dimanches et jours fériés sans votre accord exprès. La loi ne fixe pas, en revanche, d’horaires précis en semaine : ce sont les règles locales sur le bruit (arrêtés municipaux ou préfectoraux) qui s’appliquent. Notre guide sur les nuisances sonores de voisinage détaille les recours en cas de bruit excessif.
| Situation | Ce que prévoit la règle | Texte de référence |
|---|---|---|
| Information avant travaux | Notification écrite (main propre ou recommandé) précisant la nature et les modalités des travaux | Loi du 6 juillet 1989, article 7 |
| Week-end et jours fériés | Travaux interdits sans l’accord exprès du locataire | Loi du 6 juillet 1989, article 7 |
| Travaux de plus de 21 jours | Loyer diminué à proportion du temps et de la partie du logement dont vous êtes privé | Code civil, article 1724 |
| Logement rendu inhabitable | Possibilité de faire résilier le bail | Code civil, article 1724 |
| Travaux abusifs, non conformes ou dangereux | Le juge peut les interdire ou les faire interrompre | Loi du 6 juillet 1989, article 7 |
| Gêne anormale | Dommages et intérêts pour trouble de jouissance | Obligation de jouissance paisible du bailleur |
| Logement classé G au DPE | Non décent pour les baux signés ou renouvelés depuis le 1er janvier 2025 | Loi Climat et résilience, décret décence |
Ces règles s’appliquent aux locations vides comme aux locations meublées occupées à titre de résidence principale.
En principe, non : si les travaux entrent dans les catégories prévues par la loi et vous ont été régulièrement notifiés, vous devez laisser l’accès au logement. Un refus injustifié peut engager votre responsabilité.
Vous disposez en revanche de moyens d’action quand les travaux :
Vous pouvez alors saisir le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire dont dépend le logement (il a remplacé le tribunal d’instance en 2020). Il peut interdire les travaux envisagés, ordonner l’arrêt des travaux en cours et, si le logement est devenu inhabitable, prononcer la résiliation du bail.
Une opération d’embellissement à l’intérieur de votre logement, qui ne relève ni de l’entretien, ni de la décence, ni d’une amélioration au sens de la loi, se discute. Fixez par écrit les conditions (dates, pièces, éventuelle baisse de loyer), par exemple dans un avenant au bail. Attention : des travaux d’amélioration peuvent justifier une hausse de loyer s’ils ont été prévus par une clause du bail ou un accord entre les parties.
Travaux abusifs, logement inhabitable, baisse de loyer refusée : faites le point sur vos droits. LexWeb Solutions vous met gratuitement en relation avec un avocat en droit immobilier. Vous pouvez aussi consulter notre annuaire des cabinets.
L’article 1724 du Code civil prévoit que si les réparations durent plus de 21 jours, le loyer est diminué à proportion du temps et de la partie du logement dont vous avez été privé. Exemple : privé de l’une de vos trois pièces pendant deux mois, vous pouvez demander une réduction calculée sur cette pièce et sur cette durée. La loi ne fixe pas de barème : à défaut d’accord, c’est le juge qui chiffre la réduction.
Le bailleur doit vous assurer la jouissance paisible du logement. Poussière, coupures d’eau ou de chauffage répétées, chantier qui s’éternise : si la gêne dépasse ce qui est normal, vous pouvez réclamer des dommages et intérêts, même pour des travaux de moins de 21 jours. Tenez un journal du chantier (dates, coupures, photos, témoignages) : c’est la meilleure preuve.
Si les travaux rendent le logement inhabitable, vous pouvez demander la résiliation du bail. La loi n’impose pas de relogement pour des travaux ordinaires, mais un accord peut le prévoir (prise en charge d’un hébergement provisoire, suspension partielle du loyer). En revanche, lorsque le logement fait l’objet d’un arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l’insalubrité, le propriétaire doit assurer l’hébergement ou le relogement des occupants : voir notre guide sur le logement insalubre et les recours du locataire.
Attention : ne cessez jamais de payer votre loyer pour faire pression. Seul un accord ou une décision du juge peut le réduire. Un arrêt de paiement vous expose à une procédure pour loyers impayés pouvant aller jusqu’à l’expulsion.
Depuis la loi Climat et résilience du 22 août 2021, la performance énergétique fait partie des critères du logement décent. Le calendrier en vigueur en métropole est le suivant :
En outre, le loyer des logements classés F ou G ne peut plus être augmenté (ni révisé, ni réévalué au renouvellement) depuis le 24 août 2022 en métropole.
Concrètement, si vous louez une passoire énergétique, le bailleur a intérêt à engager des travaux d’isolation ou de chauffage pendant le bail, et vous devez les laisser réaliser. À l’inverse, vous pouvez exiger la mise en conformité d’un logement qui ne respecte pas les critères de décence. Vous pouvez aussi, à vos frais, réaliser certains travaux de rénovation énergétique en informant préalablement le bailleur (décret n° 2022-1026 du 20 juillet 2022).
Enfin, lorsque le bailleur réalise des travaux d’économie d’énergie, le bail ou un accord peut prévoir une contribution du locataire au partage des économies de charges, strictement encadrée par l’article 23-1 de la loi de 1989. Vérifiez qu’elle a bien été prévue dans les formes avant de la payer.
Ravalement, toiture, remplacement de l’ascenseur : les travaux votés en assemblée générale de copropriété peuvent nécessiter un accès à votre logement (balcon, fenêtres, colonnes d’eau). Vous devez le permettre, dans les mêmes conditions d’information. Votre interlocuteur reste votre propriétaire, et non le syndic : c’est à lui de vous transmettre le calendrier. Les éventuels conflits entre copropriétaires et instances de la copropriété sont traités dans notre guide sur les conflits avec le conseil syndical.
Certains bailleurs annoncent de gros travaux pour obtenir le départ d’un locataire. Or le congé donné par le propriétaire n’est valable que pour trois motifs : la reprise pour habiter (lui-même ou un proche), la vente du logement, ou un motif légitime et sérieux (le plus souvent, un manquement du locataire). La volonté de faire des travaux n’est pas, à elle seule, un motif de congé prévu par la loi : c’est au juge d’apprécier au cas par cas si le motif invoqué est légitime et sérieux.
Le congé doit en outre respecter un préavis : 6 mois avant la fin du bail pour une location vide, 3 mois pour une location meublée. À défaut de congé valable, le bail se poursuit par tacite reconduction. Si vous partez malgré tout, soignez l’état des lieux et la remise des clés.
Pour vous orienter dans les autres litiges locatifs, consultez notre rubrique droit de l’immobilier.
Dans beaucoup de cas, non. Une lettre recommandée bien argumentée, l’aide de l’ADIL ou d’une association de locataires et la commission de conciliation suffisent souvent à obtenir une baisse de loyer ou un calendrier de travaux raisonnable. Devant le juge des contentieux de la protection, l’avocat n’est pas obligatoire.
Un avocat devient utile quand l’enjeu est lourd : logement devenu inhabitable, congé suspect après l’annonce de travaux, préjudice important à chiffrer, bailleur qui ne répond plus. Vérifiez d’abord si votre assurance habitation ou bancaire inclut une protection juridique, et si vos ressources vous ouvrent droit à l’aide juridictionnelle. LexWeb Solutions peut vous mettre gratuitement en relation avec un avocat en droit immobilier de son réseau, et vous pouvez aussi consulter notre annuaire des cabinets.
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La loi n’impose aucun délai chiffré. Elle exige une notification écrite, remise en main propre ou par lettre recommandée, avant le début des travaux, qui précise leur nature et leurs modalités. Un délai raisonnable est attendu, sauf urgence.
Non, sauf accord exprès de votre part. Aucuns travaux ne peuvent être réalisés les samedis, dimanches et jours fériés sans l’accord du locataire (article 7 de la loi du 6 juillet 1989).
Lorsque les travaux durent plus de 21 jours, le loyer est diminué à proportion du temps et de la partie du logement dont vous êtes privé (article 1724 du Code civil). Pour une gêne plus courte mais anormale, vous pouvez réclamer des dommages et intérêts pour trouble de jouissance.
Non. Suspendre le loyer de votre propre initiative vous expose à une procédure pour impayés. Demandez une réduction par écrit au bailleur, puis saisissez la commission de conciliation ou le juge si vous n’obtenez pas d’accord.
Pas pour des travaux ordinaires, sauf accord entre vous. Si le logement devient inhabitable, vous pouvez demander la résiliation du bail. L’obligation d’hébergement ou de relogement existe en revanche lorsque le logement fait l’objet d’un arrêté de mise en sécurité ou d’insalubrité.
Le congé du bailleur n’est possible que pour reprise, vente ou motif légitime et sérieux, avec un préavis de 6 mois (location vide) ou 3 mois (meublée) avant la fin du bail. Des travaux ne constituent pas, à eux seuls, un motif prévu par la loi : en cas de doute, le congé peut être contesté devant le juge.
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