Votre bailleur doit vous louer un logement décent : sans risque pour votre sécurité ou votre santé, avec des équipements en état de marche et, depuis 2025, un DPE classé au moins F.
Ne cessez jamais de payer votre loyer de vous-même : écrivez d’abord au bailleur par recommandé, puis saisissez la commission de conciliation ou le juge des contentieux de la protection.
En cas de danger, signalez le logement à la mairie ou à la préfecture (ARS) : un arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l’insalubrité peut suspendre le loyer et obliger le propriétaire à vous héberger.
Le bailleur qui encaisse un loyer suspendu ou refuse de vous reloger encourt jusqu’à 3 ans d’emprisonnement et 100 000 euros d’amende (article L. 521-4 du Code de la construction et de l’habitation).
Fissures qui s’élargissent, plafond qui gonfle, installation électrique dénudée, humidité qui rend vos enfants malades : quand le logement que vous louez devient dangereux, il est difficile de savoir à qui s’adresser et ce que vous avez le droit de faire. Faut-il arrêter de payer ? Partir ? Attendre que le propriétaire réagisse ?
Le sujet revient dans l’actualité avec l’ouverture, ce lundi 2 novembre 2026 à Marseille, du procès en appel des effondrements de la rue d’Aubagne, qui avaient fait huit morts en novembre 2018. Le procès doit durer jusqu’à la mi-décembre selon la presse. Les prévenus restent présumés innocents jusqu’à une décision définitive, et ce guide ne commente pas l’affaire.
Il vous explique en revanche ce que dit le droit quand votre logement est indécent, insalubre ou menace de s’effondrer : les obligations du bailleur, les démarches dans le bon ordre, ce qu’il advient de votre loyer et de votre bail, et les sanctions encourues par le propriétaire qui ne réagit pas. Pour l’ensemble des droits liés au logement, consultez aussi notre rubrique droit de l’immobilier.
Le droit distingue trois niveaux de gravité, qui n’ouvrent pas les mêmes recours. Bien identifier votre situation vous évite de perdre du temps auprès du mauvais interlocuteur.
| Situation | Ce que cela recouvre | Qui agit | Effet principal |
|---|---|---|---|
| Logement non décent | Le logement ne respecte pas les critères minimaux de décence (surface, chauffage, électricité, humidité, performance énergétique) | Vous, face au bailleur, puis le juge ; la CAF peut intervenir | Travaux ordonnés, loyer réduit ou suspendu par le juge |
| Logement insalubre | Le logement présente un danger ou un risque pour la santé ou la sécurité physique des occupants | Le préfet, après constat de l’ARS ou du service communal d’hygiène et de santé | Arrêté de traitement de l’insalubrité : travaux, interdiction d’habiter |
| Immeuble dangereux (ancien « péril ») | Risque pour la sécurité : murs, planchers, balcons, escaliers, équipements communs | Le maire (ou le président de l’intercommunalité) | Arrêté de mise en sécurité : travaux, évacuation si danger imminent |
Un logement visé par un arrêté est forcément indécent, mais un logement indécent n’est pas forcément insalubre ou dangereux, rappelle l’Agence nationale pour l’information sur le logement (ANIL).
La loi du 6 juillet 1989 oblige le bailleur à remettre au locataire un logement décent, c’est-à-dire qui ne laisse pas apparaître de risques manifestes pour la sécurité physique ou la santé, qui est exempt de nuisibles et qui répond à un critère de performance énergétique minimale. Les critères précis figurent dans le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002.
Le locataire doit l’entretien courant et les menues réparations. Les gros travaux (toiture, structure, mise aux normes de l’électricité, chaudière vétuste) incombent au bailleur. Pour les situations où des travaux importants sont réalisés pendant votre bail, voir notre guide sur les droits du locataire pendant les gros travaux.
Face à un logement en mauvais état, l’ordre des démarches compte : il prouve votre bonne foi et prépare un éventuel recours.
Photos datées, vidéos, certificat médical si votre santé est touchée, échanges écrits avec le bailleur ou l’agence, rapport d’un plombier ou d’un électricien, attestations de voisins. Si le problème vient des parties communes (façade, cage d’escalier, toiture), signalez-le aussi au syndic : les difficultés au sein de la copropriété sont traitées dans notre guide sur les conflits avec le conseil syndical.
Décrivez précisément les désordres et demandez la réalisation des travaux. Si le bailleur reconnaît le problème, demandez-lui par écrit la nature des travaux et leur calendrier. S’il conteste, mettez-le en demeure par recommandé avec accusé de réception. Que faire s’il ne répond pas ? Nos conseils figurent dans le guide propriétaire qui refuse de faire des travaux.
Vous pouvez saisir gratuitement la commission départementale de conciliation ou un conciliateur de justice. Cette étape est facultative, mais elle aboutit souvent à un accord écrit sur les travaux.
Si le bailleur ne répond pas dans un délai de 2 mois ou si le désaccord persiste, vous pouvez saisir le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire. Il peut ordonner les travaux et fixer leur délai, réduire le loyer, ou suspendre son paiement (avec ou sans consignation) jusqu’à leur réalisation.
Si le logement présente un risque pour votre santé ou votre sécurité, n’attendez pas la fin de la procédure amiable : signalez-le à la mairie (service d’hygiène) ou à la préfecture, qui saisit l’agence régionale de santé (ARS). Dans de nombreux départements, une plateforme en ligne, Histologe, permet de faire ce signalement. Le numéro « Info logement indigne », 0 806 706 806 (prix d’un appel local), vous met en relation avec un conseiller de l’ADIL de votre département. En cas de danger immédiat (effondrement, odeur de gaz, fissure qui s’ouvre), appelez les pompiers au 18 ou le 112.
C’est l’erreur la plus fréquente. Même si votre logement est en très mauvais état, vous ne devez pas cesser de payer votre loyer de votre propre initiative. Seul le juge peut réduire ou suspendre le loyer, et seul un arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l’insalubrité peut le suspendre automatiquement.
Un locataire qui arrête de payer s’expose à un commandement de payer, à la mise en jeu de la clause résolutoire et, au bout du compte, à une procédure d’expulsion. Notre guide sur les loyers impayés et l’expulsion détaille ce mécanisme.
Si vous percevez une aide au logement, prévenez votre CAF ou votre MSA. Lorsqu’un professionnel mandaté par la CAF constate la non-décence, l’aide est conservée (elle n’est plus versée au bailleur) pendant 18 mois au maximum, le temps que les travaux soient réalisés. Pendant ce temps, vous ne payez que la part du loyer et des charges restant à votre charge, et le bailleur ne peut pas vous réclamer la différence ni demander la résiliation du bail pour ce motif. Laissez toutefois l’accès au logement pour les travaux : à défaut, l’aide est interrompue et vous devez payer la totalité du loyer.
Travaux refusés, loyer réclamé malgré un arrêté, relogement non proposé : faites le point sur vos droits. LexWeb Solutions vous met en relation avec un avocat en droit immobilier. Vous pouvez aussi consulter notre annuaire des cabinets.
Lorsque l’ARS ou le service communal d’hygiène constate l’insalubrité, ou que le maire constate qu’un immeuble est dangereux, l’autorité publique engage une procédure contradictoire avec le propriétaire, qui dispose d’un délai pour présenter ses observations. Elle peut ensuite prendre un arrêté qui prescrit des travaux, interdit temporairement ou définitivement d’habiter les lieux, voire ordonne la démolition en dernier recours.
En cas de danger imminent, le maire ou le préfet peut ordonner sans attendre les mesures nécessaires, y compris l’évacuation. Si le propriétaire ne réalise pas les travaux, l’administration peut les faire exécuter d’office à ses frais et lui infliger une astreinte, qui peut atteindre 1 000 euros par jour de retard.
Les articles L. 521-1 et suivants du Code de la construction et de l’habitation protègent les occupants de bonne foi dont le logement est leur résidence principale : locataires, sous-locataires, résidents d’hôtels meublés.
| Votre droit | Ce que prévoit la loi |
|---|---|
| Loyer suspendu | Le loyer cesse d’être dû à partir du premier jour du mois qui suit l’envoi de la notification de l’arrêté, jusqu’au premier jour du mois qui suit la notification de sa mainlevée. Les loyers versés à tort doivent être remboursés ou déduits des loyers suivants. |
| Hébergement pendant les travaux | En cas d’interdiction temporaire d’habiter, le propriétaire doit vous héberger décemment jusqu’à la fin des travaux. À défaut, le préfet ou le maire s’en charge, aux frais du propriétaire. |
| Relogement définitif | En cas d’interdiction définitive d’habiter, le propriétaire doit vous reloger selon vos besoins et vos possibilités, et vous verser une indemnité égale à trois mois de votre nouveau loyer pour couvrir vos frais de réinstallation. |
| Bail maintenu | Le bail continue de produire ses effets. Le propriétaire ne peut pas le résilier de lui-même : il ne peut saisir le juge qu’après trois refus d’offres de relogement. |
| Droit au retour | Après la mainlevée de l’arrêté, vous pouvez réintégrer votre logement. |
Les charges récupérables restent en principe dues pendant la suspension du loyer, à condition d’être justifiées. Conservez soigneusement les courriers de l’administration : ils fixent la date à partir de laquelle vous ne devez plus de loyer.
Le Code de la construction et de l’habitation prévoit des sanctions pénales lourdes, dont la dernière version des articles L. 511-22 et L. 521-4 est en vigueur depuis juin 2024.
| Comportement du bailleur | Peine maximale | Texte |
|---|---|---|
| Refuser sans motif légitime d’exécuter les travaux prescrits par l’arrêté | 1 an d’emprisonnement et 50 000 euros d’amende | Art. L. 511-22, I |
| Dégrader le logement pour faire partir les occupants, ou ne pas respecter de mauvaise foi une interdiction d’habiter | 3 ans d’emprisonnement et 100 000 euros d’amende | Art. L. 511-22, III |
| Percevoir un loyer suspendu, menacer l’occupant pour qu’il renonce à ses droits, refuser de l’héberger ou de le reloger | 3 ans d’emprisonnement et 100 000 euros d’amende | Art. L. 521-4 |
| Mêmes faits lorsque l’occupant est une personne vulnérable | Jusqu’à 5 ans d’emprisonnement et 150 000 euros d’amende | Art. L. 511-22 et L. 521-4 |
Des peines complémentaires s’y ajoutent : confiscation du bien ayant servi à l’infraction et interdiction d’acheter un logement pendant 10 ans au plus, prononcées sauf décision spécialement motivée du juge. Ces sanctions visent notamment les « marchands de sommeil ». Si vous estimez être victime de telles pratiques, vous pouvez déposer plainte : notre rubrique droit pénal vous explique les démarches.
Vous écrivez au bailleur par recommandé, photos à l’appui, et joignez un certificat médical. Sans réponse, vous signalez la situation à votre CAF, qui fait constater la non-décence et conserve l’aide au logement. En parallèle, vous saisissez la commission de conciliation, puis le juge si rien ne bouge au bout de 2 mois. Si l’humidité vient d’une fuite chez le voisin, pensez aussi à votre assurance : voir notre guide sur le dégât des eaux.
Le danger concerne tout l’immeuble : vous prévenez immédiatement le syndic et la mairie. Le maire peut faire visiter l’immeuble et prendre un arrêté de mise en sécurité. Si l’immeuble est évacué, votre propriétaire doit vous héberger et votre loyer est suspendu à compter du mois suivant la notification de l’arrêté.
Après un arrêté, un propriétaire qui coupe l’eau, retire des équipements ou fait pression pour que vous quittiez les lieux commet un délit. Conservez les preuves (messages, témoignages) et ne signez aucun document de renonciation sans conseil. Si vous quittez finalement le logement, pensez à l’état des lieux et à votre dépôt de garantie, ainsi qu’à l’attestation de remise des clés.
Pas toujours. Les premières démarches (courrier au bailleur, signalement à la mairie, à l’ARS ou à la CAF, conciliation) sont gratuites et se font sans avocat. Les conseillers des ADIL vous renseignent aussi gratuitement.
Un avocat devient utile lorsque le bailleur conteste les désordres, quand vous demandez au juge une réduction de loyer ou des dommages et intérêts pour votre préjudice (santé, mobilier abîmé, trouble de jouissance), lorsque le propriétaire refuse de vous héberger malgré un arrêté, ou si vous envisagez une plainte pénale. Selon vos ressources, l’aide juridictionnelle peut prendre en charge tout ou partie de ses honoraires, et votre assurance habitation comporte parfois une garantie protection juridique. Les autres litiges du quotidien liés au logement, comme les nuisances sonores de voisinage, suivent une logique proche : écrit, conciliation, puis juge.
Si vous êtes propriétaire occupant et que vous découvrez un défaut grave après l’achat, la question relève d’un autre régime : voir notre guide sur le vice caché après un achat immobilier. Pour suivre les autres sujets d’actualité, consultez nos guides d’actualité juridique.
Pour être orienté, vous pouvez trouver un avocat en droit immobilier via LexWeb Solutions ou consulter notre annuaire des cabinets.
Travaux refusés, loyer réclamé malgré un arrêté, relogement non proposé : faites le point sur vos droits. LexWeb Solutions vous met en relation avec un avocat en droit immobilier. Vous pouvez aussi consulter notre annuaire des cabinets.
Non, pas de votre propre initiative. Seul le juge peut réduire ou suspendre le loyer, et seul un arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l’insalubrité le suspend automatiquement. Un arrêt de paiement spontané vous expose à une procédure d’expulsion.
Écrivez d’abord au bailleur. En cas de risque pour votre santé ou votre sécurité, signalez le logement à la mairie ou à la préfecture (ARS), ou via la plateforme Histologe lorsqu’elle existe dans votre département. Le 0 806 706 806 vous oriente vers un conseiller de l’ADIL. En cas de danger immédiat, appelez le 18 ou le 112.
Oui, si un arrêté interdit temporairement d’habiter le logement : il doit vous assurer un hébergement décent jusqu’à la fin des travaux. En cas d’interdiction définitive, il doit vous reloger et vous verser une indemnité égale à trois mois de votre nouveau loyer.
Non. Le bail continue de produire ses effets et le propriétaire ne peut pas le résilier de lui-même. Il ne peut demander au juge la résiliation qu’après trois refus d’offres de relogement de votre part.
Après constat de non-décence, la CAF ou la MSA conserve l’aide au logement pendant 18 mois au maximum, le temps des travaux. Vous ne payez que le loyer restant à votre charge, et le bailleur ne peut pas vous réclamer la différence.
Outre l’astreinte administrative (jusqu’à 1 000 euros par jour de retard) et l’exécution des travaux d’office à ses frais, il encourt jusqu’à 3 ans d’emprisonnement et 100 000 euros d’amende s’il perçoit un loyer suspendu ou refuse de reloger, et davantage si l’occupant est vulnérable.
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